Hyresgästernas kampmetoder

En viktig klasskampsarena är bostadskampen som bredvid arbetsplatskampen är en våra strategiskt viktigaste områden att utveckla kollektiv kamp inom. Det finns en hel verktygslåda med metoder som kan användas utifrån läget på den lokala orten. I det läge vi har nu i landet så har vi mycket att vinna på att sprida kännedom om de metoder som finns och att ta vara på tillfällen att prova dem så att vi ständigt ökar våra kollektiva erfarenheter. En del metoder nedan är inte alls radikala utan helt i enlighet med systemets regler men de kan ändå vara helt nödvändiga att använda i det specifika läget för att lösa massornas konkreta problem. Rent allmänt verkar det vara så att flertalet inte är redo att till mer radikala metoder än de tror behövs. Därför kan det vara nödvändigt att visa massorna att de “lösningar” som systemet erbjuder inte fungerar innan de är redo att ta nästa steg.

Över hela landet är massorna redo att ta strid mot hyresvärdarnas utplundring av hyresgästerna. Men Hyresgästföreningens bossar och högern inom Hyresgästföreningen gör så klart allt vad de kan för att förhindra en radikalisering av hyresgästkollektivet. Det är där vi kommer in i bilden. Vår uppgift är sätta fart på och utlösa kampen och över tid bidra till att ständigt höja kampen till högre nivåer. Ta nya kontakter och föreslå konkreta lösningar på de akuta problem som finns!

ÅTGÄRDSFÖRELÄGGANDE

Om brister i bostaden behöver åtgärdas så kan man ansöka om åtgärdsföreläggande hos
Hyresnämnden. En bostadslägenhets skick får inte vara hur dålig som helst. Finns det brister kan hyresnämnden besluta att hyresvärden ska åtgärda bristerna. Detta kallas för åtgärdsföreläggande.

Bristerna kan även gälla allmänna utrymmen. Det ska vara brister som ställer till problem och
påverkar användandet av lägenheten. Hyresnämnden gör en avvägning mellan hyresgästens intresse av att få bristen åtgärdad och hyresvärdens intresse av att inte åtgärda bristen. Om Hyresnämnden tycker att det kostar för mycket och inte påverkar hyresgästen så mycket så kan de säga nej. När man skickar in ansökan bör man skicka in bevis, t.ex. foton. Hyresnämnden kan i vissa fall besöka lägenheten. Det kostar inget att ansöka om åtgärdsföreläggande.

NEDSÄTTNING AV HYRA

Under hyrestiden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § och 15 §).
En hyresgäst har rätt till skälig nedsättning av hyran om lägenheten inte kan användas så som det är tänkt. Det heter att “hinder och men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande”. Så kan det till exempel vara vid en ombyggnad, om toaletten eller köket under en period inte går att använda.

Den rätten går inte att avtala bort. Det går däremot att avtala bort rätten till hyresnedsättning för olägenheter som uppstår till följd av sedvanligt underhåll.

En hyresgäst har rätt till nedsättning av hyran från och med den dag han anmält bristen till
hyresvärden fram till dess att bristen upphört eller blivit avhjälpt. Om hyresgästen betalar hyran utan protest och utan att begära bristens avhjälpande kan han alltså inte få nedsättning i efterhand. Men om hyresvärden redan känner till bristen kan hyresgästen dock vara berättigad till nedsättning.

Hyresnämnden är inte behörig att fatta beslut om nedsättning av hyra pga brister i lägenheten. Nämnden kan medla i tvisten med syftet att parterna om möjligt ska nå en frivillig överenskommelse. Hur stor nedsättningen skall bli om parterna inte kommer överens, avgörs slutligen av allmän domstol (tingsrätt). Om man vill ansöka till hyresnämnden om medling hämtar man en ansökningsblankett på Hyresnämndens hemsida.

HYRESSTREJK ALLMÄNT

En hyresstrejk är en stridsåtgärd där hyresgäster låter bli att betala hyra i protest mot exempelvis höjd hyra. En del av hyran deponeras hos Länsstyrelsen för att sedan eventuellt betalas in när konflikten är löst. I Sverige förekom hyresstrejker, ofta i kombination med blockad eller andra bojkottsaktioner, någorlunda frekvent från 1910-talet till 1940-talet samt strax innan och under 1970-talet. En mycket uppmärksammad hyresstrejk var den som skedde hos Stiftelsen Umeås Studentbostäders hyresgäster 1972. Kulturhuset och det sociala centret Kontrapunkt gick ut i hyresstrejk 2017. Om hyresstrejk inte kombineras med deponering (se nedan, 12:21 JB) istället för att enbart hålla inne med hyra så utgör det avtalsbrott från den enskilde hyresgästens sida och föranleder förverkande av hyresrätten. Men om det är många som hyresstrejkar samtidigt så har det visat sig svårt för hyresvärdarna att motstå hyresgästernas krav.

DEPONERA HYRA

Man kan deponera hyra om du exempelvis anser att du har rätt att göra avdrag på hyran på grund av brister i en bostad. Man ansöker om deponering av hyra hos Länsstyrelsen. Man kan i vissa fall deponera hela eller delar av hyran hos Länsstyrelsen. Vid en deponering tar Länsstyrelsen emot och förvarar pengar som man ska betala till hyresvärden. Som hyresgäst har du möjlighet att deponera hyra vid följande situationer:

Du anser att du har rätt till avdrag på hyran för att det finns problem med eller skador på bostaden eller lokalen som inte beror på dig själv. Exempelvis om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet.
Du anser att du har rätt till skadestånd enligt hyreslagen.
Du anser att du har rätt till ersättning för att du på egen bekostnad har rättat till brister.
Du har ett ekonomiskt motkrav på hyresvärden, oavsett vad motkravet gäller.
Du är inte överens med hyresvärden om storleken på hyresbeloppet, om beloppet inte är bestämt i hyresavtalet.

I ett rättsfall från 2016 (RH 2016:22) så framhöll hovrätten att “missbruk” av depositionsrätten inte kunde medföra att hyresrätten är förverkad: “De uttalanden som finns i litteraturen får sägas vila på oklar grund. Hovrättens slutsats är därför att missbruk av depositionsrätten inte kan medföra att hyresrätten är förverkad.” . Av nyare rättsfall har framgått att det, trots detta, inte är riskfritt att deponera hyran. Det måste finnas t.ex. en brist som motiverar en nedsättning av hyran. Man måste ha gett värden en chans att åtgärda bristen. Hyra och deponering måste betalas i rätt tid. Värden måste förstå att den obetalda delen kvittas mot bristens värde. Man ska även redovisa hur summan beräknats
och man måste meddela värden noga innan. Värden måste få veta att man deponerar och varför.

För att deponera hyra krävs att hyresgästen lämnar skriftlig uppgift i två exemplar om
hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen (12 kap 21 § 2 st JB) som länsstyrelsen finner skälig. Om hyresgästen på rätt sätt, och i rätt tid, deponerat hyra blir följden, som sagt, att hyresvärden inte kan göra gällande att hyresgästen förverkat hyresrätten (12 kap 21 § 3 st JB).

TVÅNGSFÖRVALTNING

Om en fastighet inte uppfyller de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastigheten ska ställas under särskild förvaltning (2 § bostadsförvaltningslagen). En hyresgästorganisation har rätt att kräva tvångsförvaltning, eller särskild förvaltning som det formellt heter. En sådan åtgärd kan bara begäras av kommunen eller av en hyresgästorganisation, till exempel  Hyresgästföreningen. En hyresgästorganisation kan t.ex yrka att Hyresnämnden beslutar att ställa en fastighet under förvaltning av en särskild förvaltare och att förvaltningen ska pågå i tre år från nämndens beslut.

Vad som åligger fastighetsägaren med avseende på fastighetens för valtning framgår bl.a. av
bestämmelserna om lägenhets skick i 12 kap. 9 – 18 § jordabalken. Det innebär att fastighetsägaren är skyldig att se till att uthyrda bostads lägenheter befinner sig i brukbart skick och att löpande underhålla dem. Också hälsovårds- och byggnadslagstiftningen ställer krav på att fastighetsägaren ska underhålla och i andra avseenden vårda fastigheten.

BLOCKAD OCH BOJKOTT

En vanlig stridsåtgärd från hyresgäster var tidigare blockad som ibland kombinerades med en bojkott mot hyresvärdarnas övriga näringsverksamheter. En blockad innebär att hyresgästorganisationen uppmuntrar till att inte hyra lägenhet hos viss hyresvärd. Även lägenhetsblockader tillämpades. Dessa gick ut på att en eller flera lägenheter i en fastighet förklarades vara satta i blockad och den som flyttade in i en sådan lägenhet stämplades som blockadbrytare. I en del fall blockerades enbart en lägenhet och i andra fall kunde en fastighetsägares samtliga fastigheter blockeras mot all nyinflyttning.

Blockader tillkännagavs genom tidningsannonser, framför allt i hyresgästtidningarna. Blockadlappar kunde även sättas upp i anslutning till fastigheter, med risk för att bli nedrivna av fastighetsägaren eller av andra.

Vidtagande av blockad, eller hot om företagande av blockadåtgärder har i ett flertal äldre avgöranden av Högsta domstolen (se SOU 1938:22) ansetts inte innebära ett olagligt hot. Vidtagande av en blockadåtgärd eller hot därom kunde inte heller anses som brottet “ärekränkning” vilket en del fastighetsägare försökte få det till. I den statliga utredningen SOU 1938:22 ansågs en blockadåtgärd inte heller i allmänhet kunna medföra  skadeståndsskyldiget.

KOLLEKTIV UPPSÄGNING AV HYRESAVTAL

Kollektiv uppsägning av hyresavtal har använts som ett påtryckningsmedel för att få lägre hyra (hyressänkningsaktion). Ett exempel på en hyressänkningsaktion är den som genomfördes på Bergsundsområdet på Södermalm 1931. Upptakten till aktionen var Stockholms Hyresgästförenings utredning om hyresförhållandena i bostadsområdet. Efter agitation samlades fullmakter in för att föreningen skulle få rätt att förhandla och vid ett möte i Högalids folkskola för 300 hyresgäster beslutade man om en planerad allmän kontraktsuppsägning och att de tomma lägenheterna därefter skulle blockeras.

Den statliga utredningen (se SOU 1938:22) konstaterade att: Kollektiv uppsägning av hyresavtal slutligen kan uppenbarligen icke föranleda vare sig straff- eller skadeståndspåföljd”

ATT INTE GODKÄNNA RENOVERINGSÅTGÄRDER

När en fastighetsägare ska stamrenovera en lägenhet innebär det nästan alltid att hen också gör åtgärder som höjer standarden (t.ex. byter ut vitvaror eller lägger nytt golv). Om din hyresvärd gör standardhöjande åtgärder kommer hen också vilja höja hyran – och då måste hen ha ditt skriftliga godkännande för åtgärderna.

Det finns inga som helst juridiska risker med att inte skriva under. Fastighetsägaren kommer då att fortsätta skicka nya papper att skriva under och i sista hand kommer det ett rekommenderat brev som inte måste hämta ut. Om fastighetsägaren inte får skriftliga godkännande från alla hyresgäster som berörs kommer de att ta ärendet till Hyresnämnden. Om ärendet prövas där behöver man inte vara orolig. Det finns ingen risk för att kostnader i Hyresnämnden. Man kan inte bli av med lägenhten för att Hyresvärden tar ärendet till Hyresnämnden.

ATT MOTSÄTTA SIG HYRESHÖJNINGAR

Som medlem i Hyresgästföreningen bör man få brev om när förhandlingar om hyran mellan
Hyresgästföreningen och hyresvärden ska börja. Där bör det finnas uppgifter om vart man ska vända sig om du har synpunkter på värden och boendet som du vill att föreningen tar upp. Gäller det exempelvis brister kan du skicka bilder, eller be att någon kommer och inspekterar huset i fråga.

Om Hyresgästföreningen och fastighetsägaren kommer överens och har fastställt en ny hyra, men hyresgästen är inte nöjd så kan denna motsätta sig sin nya hyran. Om parterna är överens efter hyresförhandlingarna kan en enskild hyresgäst begära prövning av sina hyresvillkor utifrån Hyreslagen.

Hur bedömer Hyresnämnden en hyreshöjning?

Som hyresvärd är det tillåtet att höja hyran för hyresgäster så länge höjning är skälig. En hyreshöjning är skälig om den görs till en nivå som motsvarar liknande lägenheter på samma ort. I bedömningen tas hänsyn till lägenhetens standard, modernitet, var den är placerad och omgivningen. En renovering av lägenheten kan utgöra en omständighet som gör att en högre hyra kan anses vara skälig jämfört med tidigare. (12 kap. 55 § JB).

Vad gäller om hyran inte är förhandlad med en hyresgästorganisation?

När de gäller hyreshus som inte har någon förhandlingsordning mellan hyresvärden och en
hyresgästorgnisation är det hyresgästerna som själva som ska sköta hyresförhandlingen.
När en hyresvärd vill höja hyran måste hen meddela hyresgästen om detta skriftligen (12 kap. 54 § 1 st. JB). Detta meddelande ska innehålla uppgifter om hur stor hyreshöjning är, vad den nya hyran blir och när hyran börjar gälla. Meddelandet ska även innehålla information om att hyresgästen blir bunden till att betala den högre hyran om hyresgästen inte innan en viss angiven dag ger dig som hyresvärd ett meddelande om att hyresgästen motsätter sig höjningen. Denna angivna dag bestämmer du som hyresvärd men får inte vara tidigare än två månader från meddelandet. Meddelandet behöver även innehålla information om att hyresnämnden kan bestämma skäligheten i hyran om hyresgästen inte anser att den är skälig och vad hyresgästen ska göra för att få till en sådan prövning. (12 kap. 54 a
§ 2 st).

Innehåller meddelandet alla dessa uppgifter blir hyresgästen bunden om den inte innan den angivna dagen klagar på hyreshöjningen hos dig som hyresvärd. (12 kap. 54 a § 3 st.). Om hyresgästen klagar ska istället hyreshöjningens skälighet prövas av hyresnämnden utifrån de kriterier jag nämnde ovan. (12 kap. 55 § 1 st JB)

ATT SÄGA NEJ TILL OMBILDNINGAR

I de områden som politikerna har utsett kan ombildningar komma att genomföras om minst 50% av de boende i en fastighet skriver under en intresseanmälan. I samband med namninsamlingar kan övertalningsförsök från grannar förekomma och i somliga fall kan även s.k. “ombildningskonsulter” kopplas in. Om man känner tvekan inför en eventuell ombildning så är det viktigt att veta att man inte behöver skriva på någonting.

FÖRHANDLINGAR

I Sverige finns en särskild hyresförhandlingslag vilken stadgar att förhandling om hyresförhållanden i fråga om bostadslägenheter “får” föras mellan å ena sidan hyresvärd eller och “organisation av hyresgäster”. Förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som kommer till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna eller genom beslut av hyresnämnd. Det vanligaste är att Hyresgästföreningen har avtal om förhandlingsordning med de flesta hyresvärdar men på olika håll finns mindre hyresgästföreningar med egen förhandlingsordning. I Uppsala t.ex. finns Hyresgästföreningen Uppsala Studentbostäder med en egen förhandlingsordning.

Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster sluta avtal om
förhandlingsordning för ett påbörjat eller befintligt hus, har organisationen rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal om förhandlingsordning.

En förhandlingsordning utgår från hyreslagen och ger spelreglerna för hur en kollektiv förhandling av hyran och annat som rör boendet ska gå till. Den innebär att hyresgästen inte själv behöver förhandla hyran med sin värd. Förhandlingsordningen medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i frågor som hyreshöjning, standardförbättringar eller förändringar i boendet. Den part som bryter mot förhandlingsordningen riskerar skadestånd.

Förhandlingsordningen kan sägas upp och hyresnämnden pröva om det är skäligt att säga upp den eller om det är mera rimligt att hyresgästernas villkor förhandlas kollektivt.

1 KOMMENTAR

LÄMNA ETT SVAR

Vänligen ange din kommentar!
Vänligen ange ditt namn här

Kontakt

Kontakta föreningen: Kommunisten@riseup.net